Vermietung an Angehörige

Veröffentlicht am von Haufe eCampus Redaktion

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Aus steuerlicher Sicht kann es interessant sein, eine Wohnung zu vermieten. Durch die Abschreibung des Wohngebäudes entstehen häufig Verluste, die mit anderen Einkünften verrechnet werden können. Im Ergebnis kann so die Steuerbelastung gesenkt werden. Wer sich nicht mit fremden Mietern herumschlagen möchte, kann seine Wohnung auch an Angehörige vermieten, z. B. an das studierende oder in Ausbildung befindliche Kind. Allerdings ist hier aus steuerlicher Sicht Vorsicht geboten. Das Finanzamt erkennt die Verluste aus der Vermietung nur an, wenn sie „wie unter fremden Dritten“ erfolgt (sog. Fremdvergleich). Das zeigt auch eine Entscheidung des Finanzgerichts Münster (Urteil v. 27.8.2014, 13 K 4136/11 E).

Im Streitfall bewohnten die Eltern ein Zweifamilienhaus und vermieteten eine Einliegerwohnung im Keller an ihren Sohn. In ihren Einkommensteuererklärungen für die Jahre 1991 bis 1994 machten sie aus dieser Vermietung jeweils Verluste geltend. Nachdem das Finanzamt festgestellt hatte, dass ein schriftlicher Mietvertrag erst 1995 abgeschlossen worden war und der Sohn die Mietzahlungen nur unregelmäßig und in bar geleistet hatte, wurden die Vermietungsverluste komplett aberkannt.

Diese Vorgehensweise wurde nun vom Gericht bestätigt: Mietverträge unter nahestehenden Personen können demnach nur dann steuerlich anerkannt werden, wenn der Mietvertrag zivilrechtlich wirksam vereinbart wurde und seine Gestaltung und tatsächliche Durchführung dem entsprechen, was auch unter fremden Dritten üblich ist. Entscheidend ist, dass die Hauptpflichten der Vertragsparteien klar und eindeutig vereinbart worden sind und vereinbarungsgemäß durchgeführt wurden.

Diese Voraussetzungen waren hier nicht erfüllt, denn die Eltern hatten widersprüchliche Angaben zum Inhalt des (angeblich) mündlich geschlossenen Mietvertrags gemacht. Insbesondere hinsichtlich der vereinbarten Miethöhe und der vereinbarten Zahlungszeitpunkte hatten sie sich in Widersprüchen verstrickt. Mangels einer klaren und eindeutigen Vereinbarung der Hauptleistungspflichten hielt das Mietverhältnis daher dem Fremdvergleich nicht stand.

Hinweis: Ein mündlicher Vertrag ist zwar grundsätzlich möglich, aber schon aus Nachweisgründen nicht zu empfehlen. Ein schriftlicher Vertrag hilft andererseits auch nur dann, wenn er fremdüblich ist und auch tatsächlich „gelebt“ wird. Dann steht der steuerlichen Anerkennung der Vermietungsverluste nichts mehr entgegen.

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